Inversiones que matan

¿Qué fue de las fortunas amasadas por el sector inmobiliario? Nos vuelven bajo nuevas formas de inversión en el mercado inmobiliario, alimentando la especulación en torno al alquiler de viviendas.

Del auge, del apogeo y del declive del sector inmobiliario se ha escrito mucho en los últimos años. Sin embargo, hay una duda que todavía no ha sido esclarecida: ¿qué fue de las fortunas amasadas durante aquella época?

Observen la periferia de cualquier gran ciudad y reparen en el volumen de las fortunas surgidas de lo que fueron descampados. Hoy parece que los beneficios del saqueo fueron depositados en paraísos fiscales para protegerlos de Hacienda y más adelante, de la quiebra inmobiliaria. Sin embargo, quizá por su influencia política, los dueños de estos capitales se han animado a volver a invertirlos en España.

El retorno se ha producido tras la concesión de un privilegio muy concreto: no pagar impuestos. Para ello se crearon las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, conocidas como Socimi en el argot financiero. Todo ello en el contexto de una operación bien orquestada que incluía la amnistía fiscal y la supresión de los artículos más molestos de la ley de arrendamientos urbanos, como el derecho de tanteo, que desaparece cuando la vivienda se vende junto con el resto de viviendas de un mismo inmueble o la reducción a tres años del plazo obligatorio de alquiler que asistía al inquilino.

Estos capitales se han animado a volver a invertir en España tras la concesión de un privilegio muy concreto: no pagar impuestos

La principal ventaja de la Socimi es que está exenta del pago del impuesto de sociedades, lo que conlleva que la sociedad gane un 25% más al no tributar por el alquiler ni por la venta de viviendas. Hay que tener en cuenta que el alquiler masivo de vivienda entraña mucho menos riesgo para el inversor que la especulación inmobiliaria.

La diferencia con el modelo inmobiliario tradicional es muy sutil, pero de gran relevancia: mientras que antes se especulaba con la ‘propiedad’ de la vivienda, a partir de ahora el negocio se basa en aprovechar de la ‘necesidad’ de una vivienda. Este modelo se adapta mejor a los fondos de inversión que pagan un rédito inferior al 4% anual, quedando así alejados del peligroso vaivén de los ciclos inmobiliarios.

El modelo de sociedad rentista concebido desde el poder vendría a ser el siguiente: se constituye una Socimi que adquiere multitud de viviendas a precios de remate, muchas veces merced a la influencia política de sus dueños. Se alquilan posteriormente por el precio máximo que permita el mercado y si éste sube, se pueden revender o ajustar los alquileres en un periodo breve, ya que la ley actual lo permite.

Si a esto le añadimos que los beneficios de la Socimi no tributan por el impuesto de sociedades, el negocio parece redondo. Tan redondo que el resultado de estas inversiones será la consolidación de un modelo económico rentista, donde las clases populares deban detraer una parte cada vez mayor de sus ingresos para poder vivir bajo un techo, particularmente en las grandes ciudades.

Por supuesto, este incremento en los gastos de vivienda va en detrimento del consumo, de manera que al descender la actividad productiva en la ciudad, aumentan el paro y la precariedad.

Del mismo modo, los precios de vivienda altos dificultan la formación y el reciclaje profesional de las personas desempleadas, ya que aumenta la presión para obtener ingresos con urgencia. Es difícilmente rebatible que al destinarse una parte cada vez mayor del salario a un fondo con sede en Luxemburgo, la actividad productiva de la ciudad se verá resentida en esa misma medida.

Sin embargo, los ayuntamientos tienen la capacidad de frenar este modelo de desarrollo. El instrumento más útil para ello es la adquisición de viviendas para su alquiler.

Sería conveniente recordar la exitosa política llevada a cabo en Viena a lo largo del último siglo. A principios de los años veinte, Viena, conocida en aquella época como ‘La Roja’, acogió a oleadas de inmigrantes provenientes de su antiguo imperio.

La ciudad carecía de alojamiento para todos ellos, por lo que el ayuntamiento decidió resolver esta carencia invirtiendo en la construcción de miles de viviendas para su alquiler.

Esta política se financió mediante una fiscalidad fuertemente progresiva, que afectó más a quienes más tenían. Por supuesto, esta política del ayuntamiento no recibió el consenso de toda la sociedad vienesa, cosechando ataques furibundos del capital financiero y de la prensa, ¿les suena?

Sin embargo, el gobierno se mantuvo firme y hoy en día, Viena es una metrópolis próspera donde un 26% de las viviendas son propiedad de su ayuntamiento y están gestionadas en régimen de alquiler social.

A grandes rasgos, la ciudad mantiene una política de alquiler basada en que convivan las clases medias y las clases menos favorecidas en los inmuebles del ayuntamiento, junto con una buena gestión de sus 220.000 viviendas en las que vive medio millón de personas.

Prueba de ello es que hay más de 3.000 trabajadores encargados de velar por el buen estado de las viviendas. Además existen más de 200.000 viviendas subsidiadas públicamente en esta ciudad que no llega a los dos millones de habitantes.

Estas políticas permiten que la sociedad pueda controlar el precio de la vivienda a través del poder público. El resultado del control público sobre el precio de la vivienda es que no se han disparado los precios en relación con los salarios.

De acuerdo con Alexis Mundt, investigador austríaco especializado en vivienda, los vieneses destinan solamente una media del 15% de sus ingresos a los gastos en vivienda. Esto conlleva que aumente la capacidad productiva de la ciudad y por encima de todo, que mejore la existencia de quienes residen en ella.

Siguiendo el ejemplo de Viena constatamos la importancia de que los ayuntamientos aprovechen su poder para crear una ciudad próspera, en lugar de fomentar la entrada de una inversión privada dirigida a crear ciudad decadente, donde una minoría privilegiada se enriquezca a costa de los demás.

Manuel Gabarre, abogado y activista.  DIAGONAL   10-10-2016